Neues BGH-Urteil zu Grundschuldübertragungen im Rahmen von Portfoliotransaktionen und Verbriefungen

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 30. März 2010 (XI ZR 200/09) entschieden, dass der Inhaber einer abgetretenen Grundschuld, die eine formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in die Grundschuld enthält, nur dann die Umschreibung des Vollstreckungstitels auf sich verlangen und sodann aus einer solchen Unterwerfungserklärung die Zwangsvollstreckung betreiben darf, wenn er (d.h. der neue Grundschuldgläubiger) in den Sicherungsvertrag eintritt. Sonst könne sich die Rechtsposition des Kreditnehmers und Grundschuldbestellers verschlechtern, woraus sich eine unangemessene Benachteiligung ergebe.

Die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung hat der Bundesgerichtshof dagegen ausdrücklich als zulässig angesehen und dies damit begründet, dass auch der Gesetzgeber im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes von 2008 keine dagegen gerichteten Maßnahmen ergriffen habe.

Im Rahmen von Portfoliotransfers (z.B. bei NPL-Transaktionen) und bei Verbriefungen von Grundschulddarlehen wird zukünftig die Beachtung dieses Urteils sicherzustellen sein. Nach erster Analyse sollte es dabei unseres Erachtens ausreichen, dass der neue Grundschuldinhaber (bei Verbriefungen die Zweckgesellschaft bzw. ein Treuhänder) die Bindung an die im Sicherungsvertrag enthaltenen Beschränkungen anerkennt. Nach unserem Verständnis genügt es hierfür, wenn sich der Erwerber - wie dies etwa bei der Veräußerung grundpfandrechtlich besicherter Forderungsportfolien im Rahmen von Verbriefungen oder NPL-Transaktionen üblich ist - gegenüber dem Veräußerer verpflichtet, die Beschränkungen aus dem Sicherungsvertrag einzuhalten. Demgegenüber bedeutet die Entscheidung unseres Erachtens nicht, dass der neue Grundschuldinhaber mit dem Grundschuldbesteller eine vertragliche Vereinbarung über den Eintritt in den Sicherungsvertrag (d.h. die Sicherungszweckabrede) schließen muss, denn dann hätte es der Grundschuldbesteller in der Hand, die Zwangsvollstreckung aus der Unterwerfungserklärung durch mangelnde Mitwirkung zu verhindern und die Unterwerfungserklärung liefe dauerhaft ins Leere. Solange Grundschulden nicht übertragen, sondern in ein Refinanzierungsregister eingetragen werden, erfolgt die Zwangsvollstreckung durch den ursprünglichen Grundschuldinhaber, so dass die Beschränkungen, welche sich aus dem genannten Urteil ergeben, nicht anwendbar sind.

Die Entscheidungsgründe liegen noch nicht vor. Sobald diese verfügbar sind, werden wir Sie umgehend darüber informieren, ob diese unsere vorstehende Einschätzung bestätigen