Zmiany w przepisach dot. wydawania pozwoleń na budowę oraz zmiany celu użytkowania wieczystego

W dniu 15 sierpnia 2019 roku wchodzi w życie szereg istotnych zmiany w Prawie Budowlanym oraz Ustawie o gospodarce nieruchomościami, mających na celu:

  1. ukrócenie praktyki organów administracji odmawiających wydania pozwolenia na budowę, gdy jest ono niezgodne z celem użytkowania wieczystego oraz 
  2. ustawowe uregulowanie zasad zmiany celu użytkowania wieczystego oraz opłaty z tego tytułu. 
Nowelizacja przewiduje następujące zmiany:

Prawo Budowlane

  1. Organ nie będzie mógł odmówić udzielenia pozwolenia na budowę, z samego tylko powodu, że planowana inwestycja jest niezgodna z celem użytkowania wieczystego.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

  1. Zarówno organy jak i użytkownicy wieczyści będą mogli występować z wnioskami o zmianę celu użytkowania wieczystego, jeżeli cel taki uległ zmianie w wyniku trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. 
  2. Użytkownik wieczysty będzie mógł także wystąpić z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego lub jego ustalenie, gdy taki cel nie był dotychczas określony. Pod warunkiem jednak, że taka zmiana lub ustalenie będą zgodne z co najmniej jednym z następujących aktów, między innymi: (i) miejscowym planem zagospodarowania, lub (ii) pozwoleniem na użytkowanie, lub (iii) decyzją o warunkach zabudowy, lub (iv) dokonanym zgłoszeniem budowy, od którego organ administracji nie wniósł sprzeciwu. 
  3. Jeżeli zmiana celu użytkowana wieczystego spowoduje obniżenie stawki opłaty rocznej, dopuszczalne będzie ustalenie jednorazowej opłaty, nie wyższej niż dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej;
  4. Nowe stawki opłaty rocznej wynikające ze zmiany celu będą obowiązywać od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nowe stawki opłaty zostały ustalone.
Komentarz

Zgodnie z nowelizacją, jeżeli sposób korzystania z nieruchomości zmienił się w sposób trwały, zarówno organ jak i użytkownik wieczysty będzie uprawniony do żądania zmiany celu użytkowania wieczystego. Ponadto, użytkownik wieczysty będzie mógł skutecznie żądać zmiany celu użytkowania wieczystego określonego w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego, po spełnieniu jednej z przesłanek określnych w ustawie, np. zgodności nowego celu z miejscowym planem zagospodarowania.

Choć ustawa nie wskazuje wprost sposobu w jaki ma nastąpić zmiana celu użytkowania wieczystego, to przepisy dotyczące ustalenia stawki opłaty rocznej posługują się pojęciem „celu ustalonego na podstawie zgodnego oświadczenia stron albo orzeczenia sądu”. Należy więc przyjąć, że zmiana celu użytkowania wieczystego dokonuje się w drodze umowy lub orzeczenia sądu zastępującego oświadczenie stron.

Ustawa nie wskazuje jednoznacznie, czy można żądać zmiany celu użytkowania wieczystego ustanowionego wyłącznie na podstawie decyzji administracyjnej. Ponieważ ustawa nie rozróżnia przypadków na jakiej podstawie ustalono cel użytkowania wieczystego, należałoby przyjąć, że zmiana celu użytkowania określonego w decyzji administracyjnej jest również dopuszczalna w drodze umowy. O sposobie zastosowania nowych przepisów przesądzi praktyka organów oraz orzecznictwo.

Ustawa wprowadza możliwość zastosowania procedury zmiany celu użytkowania, również wtedy, gdy użytkowanie wieczyste powstało bez wskazania takiego celu (np. w drodze ustawy, lub bez celu wskazanego w umowie), co w praktyce może pozwolić na zdefiniowanie celu tego użytkowania i ograniczenie ryzyka podważenia tytułu do nieruchomości.